Dersom en profesjonell utbygger kjøper din eiendom for en god pris kan det imidlertid være at prisen er så god at du må betale skatt.
Tilpasninger mulig
Boligbeskatningens kanskje mest kjente regel er den som følger av skatteloven § 9-3 annet ledd:
Gevinst ved salg av egen bolig er skattefri (og tap er ikke fradragsberettiget) dersom du har eid eiendommen i mer enn ett år når det inngås avtale om salg, og du har brukt eiendommen som egen bolig i minst ett av de siste to årene før salget.
Så er det også slik at du kan leie ut en del av boligen og fremdeles selge med skattefritak. I visse tilfeller kan du også selge med skattefritak selv om du ikke har bodd på eiendommen.
Reglene om utleieverdi og brukshindring skal vi la ligge her. Men størrelsen på eiendommen og den prisen du mottar for eiendommen likevel kan gjøre at gevinsten blir skattepliktig. Vi skal vise i hvilke tilfeller – og hvordan du eventuelt kan tilpasse deg.
Stor tomt
For det første gjelder skattefritaket kun for bolig med «naturlig arrondert tomt». Det vil si at dersom eiendommen har et større grunnareal enn det som anses som en naturlig arrondert tomt, er det bare selve boligen med tilhørende naturlig arrondert tomt som omfattes at skattefritaket. I disse tilfellene må man da fordele vederlag og kostpris (inngangsverdi) mellom bolig med tilhørende naturlig arrondert tomt og resterende arealer.
| Eksempel: Du kjøpte eiendommen i sin tid en eiendom for 2.000.000 kroner, og selger den nå for 8.000.000 kroner. Det gir en gevinst på 6.000.000. Skattemyndighetene mener imidlertid at tomten er «for stor», og at 1/8-del av grunnarealet overstiger det som anses som en naturlig arrondert tomt. Dermed må du skatte av 1/8-del av gevinsten, altså 750.000 kroner. |
Arrondert tomt?
Men hva er naturlig arrondert tomt? Det kjedelige svaret på dette er at det må vurderes helt konkret, og at det er flere momenter som spiller inn.
- Det første man ser på er bebyggelsens størrelse og plassering på tomten. Har du en stor bolig er det mer aktuelt å se en stor tomt som naturlig arrondert enn hvis du har en mindre bolig.
- Begrensede atkomstmuligheter vil også kunne tilsi at en større tomt anses som naturlig arrondert. Det samme gjelder dersom tomten har en slik topografi at det er vanskelig med ytterligere bebyggelse på eiendommen.
- På den annen side kan det være vanskeligere å opprettholde full skattefrihet dersom tomten er stor og egnet for ytterligere bebyggelse. Spesielt hvis også områdets reguleringsmessige status tilsier dette.
- Hvis eiendommen derimot ikke har et større areal enn det som er vanlig størrelse på tomter i området, skal det etter vårt syn mye til for at ikke hele eiendommen kan selges skattefritt.
Som du ser er vurderingen av hva som anses som naturlig arrondert tomt svært skjønnsmessig. Det er derfor viktig å navigere riktig innenfor jussen dersom du mener at salget er skattefritt.
Pris har betydning
Ved vurderingen av hva som anses som en «naturlig arrondert tomt» har også prisen betydning. Høyesterett har ved flere anledninger vektlagt om prisen reflekterer bolig- eller tomteverdi.
I Midtskaudommen fra 1974 (salg av fritidsbolig med 12 mål tomt) var det sentralt at prisen for eiendommen ikke ville bli vesentlig lavere dersom det ikke var utbyggingsmuligheter på eiendommen. Hele gevinsten ble altså skattefri.
I Halddommen fra 1996 (salg av bolig med 10 mål tomt) ble resultatet det motsatte. Årsaken var at kjøpesummen for eiendommen i vesentlig grad var bestemt av at eiendommen kunne utparselleres. Dessuten var selger klar over at kjøper hadde planlagt utparsellering.
Dette er en del av flere artikler om samme tema som er å lese hos sbfskatteadvokater.no. For de øvrige artiklene om temaet, les her:
http://www.sbfskatteadvokater.no/pris-gi-ekstra-skatt-del-2/
http://www.sbfskatteadvokater.no/god-pris-boligsalg-kan-gi-ekstra-skatt-opsjonsavtale/
http://www.sbfskatteadvokater.no/god-pris-kan-gi-ekstra-skatt-del-4/
