Eiendomsskatt – grunnlag for å klage?

Sørås AlfTEST

I disse dager får flere hundre tusen huseiere krav om eiendomsskatt. Du bør undersøke om det er grunnlag for å klage på skatten.

Eiendomsskatten er en kommunal skatt, og det er kommunestyret som bestemmer om kommunen skal ha eiendomsskatt eller ikke. Når kommunen utskriver skatten må reglene i eiendomsskatteloven følges.

Ikke over omsetningsverdi

Utgangspunktet i eiendomsskatteloven er at takstgrunnlaget skal tilsvare eiendommens omsetningsverdi, jf. eiendomsskatteloven § 8 A-2. I realiteten setter bestemmelsen en skranke oppover – kommunen kan godt fastsette verdien lavere enn omsetningsverdien.

Mistenker du at eiendomsskattetaksten overstiger det du kunne solgt eiendommen for, bør du undersøke dette nærmere, for eksempel ved å innhente en takst eller en verdivurdering fra en megler.

Har kommunen brukt en eventuell sjablong riktig?

Mange kommuner bruker en sjablongmodell ved takseringen. Da fastsettes det en standard kvadratmeterpris for ulike typer eiendom – hytter, eneboliger, leiligheter osv. Deretter justeres nivået ut i fra flere andre momenter, f.eks. i hvilken sone boligen ligger, indre og ytre faktor, etasjefaktorer, uthus, garasje osv. En eventuell sjablongmodell for beskatning vil fremgå av de kommunale retningslinjene for eiendomsskatt, som gjerne er lagt ut på kommunens nettside.

Hvis kommunen bruker en sjablongmetode for taksering, bør du undersøke om de har brukt sjablongen riktig på din eiendom. Opererer de med riktig areal, er faktoren for indre og ytre standard riktig, osv.?

Er ligningsverdien for høy?

Kommunene kan velge å benytte ligningsverdien som Skatteetaten har fastsatt som grunnlag for utregning av eiendomsskattetaksten. Dette gjelder bare for boligeiendommer.

I 2017 er det ligningsverdien for 2015 som benyttes som utgangspunkt. Ved beregningen av ligningsverdien tas det utgangspunkt i en gjennomsnittlig kvadratmeterpris for ulike boligtyper i en gitt sone. Individuelle forhold ved din eiendom er det ikke tatt hensyn til, og det er derfor grunn til å undersøke om ligningsverdien er for høy. Dersom ligningsverdien overstiger 30 prosent for primærbolig og 84 prosent for sekundærbolig gir dette grunnlag for å klage.

Mener du ligningsverdien er feil, må du klage på ligningen, og slik klage fremsettes ikke for kommunen, men skattekontoret. Klagefristen på ligningsverdien er seks uker etter at du mottar eiendomsskatteseddel fra kommunen.

Ligger du uforholdsmessig høyt i forhold til andre?

Det er et grunnleggende hensyn ved skattleggingen at like tilfeller skal behandles likt. Selv om kommunens takst ligger innenfor omsetningsverdien, kan det derfor være et selvstendig grunnlag for klage dersom taksten på din eiendom, relativt sett, ligger mye høyere enn sammenlignbare eiendommer. Dette er imidlertid et relativt vanskelig klagegrunnlag å nå frem på, fordi det godtas at takstene er forholdsvis grovmaskede. Du må nok derfor i praksis kunne påvise vesentlige, og gjennomgående avvik, for å nå frem på dette grunnlaget. Dette klagegrunnlaget kan ikke benyttes dersom kommunen har benyttet ligningsverdien som grunnlag for eiendomsskattetakst på din eiendom; her må du i stedet angripe ligningsverdien, jf. ovenfor.

Har du fått riktig antall bunnfradrag?

Mange kommuner operer med bunnfradrag før eiendomsskatten beregnes. Bunnfradragene varierer mye fra kommune til kommune, og høyest ligger vel Oslo med 4 millioner kroner i bunnfradrag.

Det er viktig å være klar over at du har krav på ett bunnfradrag per selvstendig boenhet. Dersom for eksempel din enebolig har en sokkelleilighet i tillegg til den delen du bor i, har du krav på to bunnfradrag.

Den kan av og til være tvil om hvordan en skal definere en boenhet. I forskrift for eiendomsskatt i Oslo er boenhet definert slik:

  • 5. Bystyret fastsetter et bunnfradrag på inntil kr 4 000 000 for alle selvstendige boenheter i faste eiendommer som ikke benyttes i næringsvirksomhet, jf. eiendomsskatteloven § 11 annet ledd. Som selvstendig boenhet som har krav på bunnfradrag anses:

1)    Bolig som er godkjent av plan- og bygningsmyndighetene som selvstendig boenhet etter gjeldende regelverk på godkjenningstidspunktet.

2)    Alle fritidsboliger.

3)    Hver enkelt leilighet/boenhet i boligsammenslutninger som boligsameier, boligselskap, borettslag, eierseksjonssameier mv.

4)    Andre boenheter som:

  1. er fysisk adskilt fra øvrig boareal i eksisterende bolig,
  2. er godkjent til varig opphold,
  3. har egen separat inngang fra ytre rom og
  4. har alle hovedfunksjoner (stue, kjøkken, soverom (soveplass), bad og wc) for en bolig.

Frist for å klage

Klagefristen er 6 uker, regnet fra det seneste tidspunktet av den dagen kommunen kunngjorde at eiendomsskattelisten ble lagt ut eller dagen skatteseddelen ble sendt. Klagen skal være skriftlig og sendes eiendomsskattekontoret i kommunen. Klage på ligningsverdi skal likevel sendes skattekontoret.