Bolig/eiendom

Vi har tre hovedgrupper av skatt på fast eiendom i Norge. Men hvorvidt din eiendom blir skattet på alle disse måtene, beror på en konkret vurdering av om vilkårene for skattelegging er oppfylt eller ikke. "Skattetypene" kan oppdeles slik:

Hovedreglene for beskatning av boligeiendom i Norge har vi satt opp i et oversiktlig skjema til hjelp for deg:

Fast eiendom skal inngå i formuesgrunnlaget ditt med en ligningsverdi - det er først når eiendommen(e) og/eller andre formuesmidler til sammen utgjør mer i verdi enn eventuell gjeld du måtte ha, at du har en skattepliktig nettoformue. Videre er det i forhold til formuesskatten fastsatt et bunnfradrag slik at du skal ha en del nettoformue over dette bunnfradraget før det overhode blir snakk om formuesskatt.

I utgangspunktet skal alle typer formuesmidler og eiendeler være med ved beregning av skattepliktig formue og verdien skal som hovedregel fastsettes til omsetningsverdien.

For inntektsåret 2009

Når det gjelder ligningsverdien for boligeiendom for inntektsåret 2009 skal ligningsverdien økes med 10 prosent (på tilsvarende måte som for inntektsåret 2008). Dette er foretatt automatisk i selvangivelsen.

Det er ligningsverdien som skal legges til grunn for formuesskatteberegningen (men altså først der nettoformue overstiger bunnfradraget at det blir snakk om formuesskatt overhode).

For inntektsåret 2009 skilles det ikke mellom boliger man selv bebor og boliger som man ikke selv bebor, og ligningsverdien skal for 2009 kun økes med 10 prosent (på tilsvarende måte som for inntektsåret 2008). Dette er foretatt automatisk i selvangivelsen.

Ettersom det skjer en endring i verdsettelse av bolig fra og med 2010 vil videre oppstilling ta for seg inntektsårene 2009 og 2010 hver for seg.

Det ligger litt i begrepet - næringseiendom er eiendom som brukes i forbindelse med næringsvirksomhet. For eksempel vil kontorbygg, fabrikkbygg, hotell, parkeringshus typisk være såkalte næringsbygg.

Det er vedtatt et nytt verdsettelsessystem for utleid næringseiendom fra og med inntektsåret 2009. For næringseiendommer eid av ikke-børsnoterte aksjeselskaper og allmennaksjeselskaper gjaldt endringen allerede fra inntektsåret 2008. (Dette fordi skattelegging av formue på aksjene skjer hos aksjonær ett år på etterskudd. Ligningsverdien på aksjene pr.1.1.09 blir først skattlagt hos aksjonær i 2009. For at ny formuesverdi på næringseiendom skal få virkning for inntektsåret 2009, måtte derfor selskapet øke ligningsverdien på næringseiendom allerede per 31.12.08 - altså i selvangivelsen for 2008.)

En eiendom trenger ikke å bli leid ut til næringsvirksomhet i sin helhet - ved kombinert bruk av eiendommen er hovedregelen formuesskatterettslig at man ser hen til eiendommens hovedfunksjon. Regler for hvordan ligningsverdien skal fastsettes der næringseiendommen kun leies ut deler av inntektsåret kan du lese om her.

Næringseiendomsbegrepet er nærmere definert her. Også for ikke-utleide næringseiendommer har det skjedd endringer i formuesverdsettelsesreglene, og en må derfor skille mellom formuesfastsettelse for inntektsåret 2009 og inntektsåret 2010.

Også for næringseiendom er det fastsatt en sikkerhetsventil - en maksimalgrense på hvor høy ligningsverdien kan være. Fra og med inntektsåret 2009 er maksimalgrensen redusert fra 80 prosent til 60 prosent, for både utleid og ikke-utleid næringseiendom. Næringseiendom som har fått en ligningsverdi som overstiger 60 prosent av eiendommens reelle markedsverdi kan derfor kreve å få nedsatt ligningsverdien, typisk i forbindelse med levering av selvangivelsen og levering av skjemaene for formuesverdsettelse av næringseiendom

For at leieinntektene skal være skattefrie så må boligen såkalt fritakslignes.

Hvorvidt du kan kreve fradrag for utgifter knyttet til leieforholdet avhenger av om du har en regnskapslignet eller fritakslignet bolig. Skatter du av leieinntektene, regnskapsligning, har du som utgangspunkt fradragsrett for utgifter til vedlikehold som relaterer seg til utleieenheten, samt andre utgifter knyttet til leieforholdet. Har boligen store vedlikeholdsbehov, kan regnskapsligning være svært gunstig. Vær imidlertid oppmerksom på at du ikke får fratrukket vedlikeholdsutgifter knyttet til den delen du bruker selv. Se mer om fradragsretten ved regnskapsligning her

I tilfeller der eieren ikke leier ut huset til fremmede, men lar egen nære familie benytte deler av boligen, for eksempel voksne barn eller svigermor, så kan også slik del av huset anses som hybel eller familieleilighet så lenge disse ikke er en del av eierens egen husstand. Har du en for eksempel en horisontal tomannsbolig der den ene familieleiligheten i andre etasje leies ut og eldste barnet skal klare seg selv i kjelleretasjen, kan overraskelsen bli stor. Når barnet ikke lenger regnes som en del av husstanden, men bare har egen husholdning i hybelen i kjelleren og hybelen har egen inngang og wc, så er jo dette en selvstendig hybel. Boligen er da ikke lenger en tomannsbolig, men en flermannsbolig som skal regnskapslignes. Mottatte leieinntekter skal da beskattes. Husk fradrag for faste utgifter og vedlikehold knyttet til utleiedelene.

Hvorvidt leieinntektene dine er skattefrie, blir et spørsmål om boligen skal fritakslignes eller regnskapslignes. Reglene for skattefri utleie (fritaksligning) avhenger av hva slags boligtype skattemessig det er snakk om.

Hvorvidt leieinntektene dine er skattefrie, blir et spørsmål om boligen skal fritakslignes eller regnskapslignes. Dersom boligen fritakslignes - ja da er leieinntektene skattefrie. Er vilkårene for skattefritak for utleieinntektene oppfylt, kan du ikke velge at boligen likevel skal regnskapslignes.

Utgangspunktet er at selvstendige bygninger på en eiendom vurderes hver for seg med hensyn til vilkårene for fritaksligning. Frittliggende bygninger skal likevel vurderes sammen med hovedbygningen når bruken av bygningen totalt sett er nært og direkte knyttet til hovedbygningen som fritakslignes.

Frittstående bygninger uten fysisk kontakt med hverandre anses alltid som flere bygninger, selv om de står på samme gårds- og brusknummer og eies av samme eier. Hver bygning må dermed som hovedregel vurderes for seg med hensyn til vilkårene for fritaksligning (Men bygninger som ligger inntil hverandre og med gjennomgang slik at de kan fungere som en bygning, kan derimot anses som en bygning med mindre de er seksjonert).

Utleie i bolig som du ikke selv samtidig bruker som egen bolig vil alltid være skattepliktig inntekt og boligen skal regnskapslignes. Det er imidlertid et unntak - for kortere leieforhold og lave leieinntekter.

Boliger som leies ut til familiemedlemmer som ikke er knyttet til egen bolig skal som hovedregel regnskapslignes, slik at leieinntekter fra eksempelvis svigermor eller barn er skattepliktig på lik linje som utleie til fremmede. Da vil du også kunne fradragsføre utgifter knyttet til utleien på tilsvarende måte som om du leide ut til andre tredjepersoner.

Fradragsretten henger sammen med ligningsmåten; blir boligen fritakslignet kan du ikke fradragsføre noen utgifter (da skatter du jo som utgangspunkt heller ikke av leieinntektene), mens hvis boligen regnskapslignes ja da kan du fradragsføre kostnader som du har i forbindelse med den skattepliktige leieinntekten.

Driver du utleievirksomhet, se mer her for når utleieaktiviteten anses for å være virksomhet, må du også skatte av netto leieinntekter på lik linje som andre skattytere som har kapitalinntekter fra regnskapslignet bolig. Men skattesatsen er imidlertid høyere.

Hovedreglene for skattlegging av fritidsbolig som ligger i Norge er som følger

Hovedregler
For fritidseiendom som eieren helt eller delvis bruker til fritidsformål, vil utleieinntekter inntil 10 000 kroner være skattefrie. Av et eventuelt overskytende beløp regnes 85 prosent som skattepliktig inntekt. Det er et vilkår at eieren benytter eiendommen i rimelig omfang over tid.

Fradragsretten henger sammen med ligningsmåten; blir fritidseiendommen fritakslignet - kan du ikke fradragsføre noen utgifter (da er leieinntektene også helt eller delvis skattefrie), mens hvis eiendommen regnskapslignes kan du fradragsføre kostnader som du har i forbindelse med den skattepliktige leieinntekten.

Det er viktig her å skille mellom hva som anses som fritidsbolig i forhold til formuesskatteregler (fra og med 2010) og hva som anses som fritidsbolig i forhold til utleiereglene (og også reglene ved realisasjon)- definisjonene er ikke nødvendigvis sammenfallende. I forhold til utleiereglene er den faktiske bruk avgjørende (se mer her for begrepet fritidsbolig i forhold til formuesskatten).

Næringsbegrepet (virksomhet) er ikke definert i skatteloven men skattemyndighetene har en temmelig fast praksis med hensyn til når utleieaktivitet anses å være næringsvirksomhet eller når den anses for å være passiv kapitalplassering. Utgangspunktet er at næringsvirksomhet er en vedvarende aktivitet som drives for egen regning og risiko og som på sikt er egnet til å gå med overskudd. Med andre ord må man foreta en konkret vurdering.

Ofte vil retningslinjene fra skattemyndighetene i Lignings-ABC, se her, gi deg veiledning på hvorvidt leieinntektene skal anses som kapital- eller virksomhetsinntekt.

Hovedregel
Salg av boligeiendom medfører en del viktige skattemessige momenter å forholde seg til. I utgangspunktet er gevinst ved salg av fast eiendom skattepliktig (eventuelt tap er på lik linje fradragsberettiget). Det er imidlertid gjort viktige unntak for salg av fast eiendom som man har brukt som bolig selv.

Ettersom kravet til botid ikke vil være oppfylt så er utgangspunktet at en gevinst ved salg av boligen vil være skattepliktig (tap fradragsberettiget). Det er imidlertid mulighet til å få godskrevet botid selv om man faktisk ikke har bodd i boligen - gjennom reglene om brukshindringer.

Når kravene til botid, herunder også reglene om brukshindring, og evt. eiertid ikke er oppfylt vil gevinst ved salg av fast eiendom være skattepliktig inntekt for deg som selger (med en sats på 28 % såfremt gevinstinntekten ikke kan anses som næringsinntekt - mer om dette her). (Vær klar over at man kan få godtgjort botid i en bolig selv om man aldri faktisk har brukt boligen, dersom du har vært forhindret fra å flytte inn i boligen på grunn av eget eller ektefelles arbeid, helsemessige eller lignende grunner. Mer om brukshindringsreglene finner du her.)

Det er differansen mellom utgangsverdien og inngangsverdien som i utgangspunktet skal skattelegges som gevinst/fradragsføres som tap. Grovt sagt kan det oppstilles slik:

Skal du selge bolig med stor tomt så vær oppmerksom på at ligningsmyndighetene kan hevde at en del av salgssummen knytter seg til et skattepliktig tomtesalg. Det er bare boligen med en "naturlig arrondert tomt", som kan selges skattefritt etter ettårsregelen. (Gevinst ved salg av tomter som sådan er alltid skattepliktig/tap fradragsberettiget.) Grensen for når det også foreligger tomtesalg ved salg av boligen din vurderes konkret i hvert enkelt tilfelle.

Oppfyller du kravene til skattefritt salg av boligen, er det ingen muligheter til å få nyttiggjort seg kostnader til påkostninger mv. skattemessig.

Vi får mange spørsmål om dette, men i praksis er det imidlertid svært begrensede muligheter til å "nyttiggjøre" seg verdien av eget arbeid. Mange har vanskelig å forstå at man kan risikere å betale skatt av arbeid de har utført selv - helt uten lønn. Heldigvis er det imidlertid sjeldent at du faktisk må betale av ulønnet arbeidsinnsats - men det hender.

Reglene for skattefritt salg er ulike avhengig av om det er snakk om en boligeiendom eller en fritidseiendom.

Begrepet realisasjon er sentralt for skattereglene når det gjelder skattelegging av gevinst/fradragsrett for tap mv. Det er først i de situasjoner der det foreligger en realisasjon at reglene i skatteloven § 9-3 vedrørende skattefritak for visse gevinster blir aktuell

Gevinst ved salg av fritidseiendom er i utgangspunktet skattepliktig inntekt, men på visse vilkår kan gevinsten bli helt skattefri. Gevinst ved salg av fritidseiendom er skattefri når du har:

Skal du selge hytte med stor tomt? Vær oppmerksom på at ligningsmyndighetene kan hevde at en del av salgssummen knytter seg til skattepliktig tomtesalg.

Dersom du ikke oppfyller kravene til eier- og brukstid (femårsregelen), vil gevinsten være skattepliktig. Tilsvarende er et eventuelt tap fradragsberettiget. Ved gevinst-/tapsberegningen kan slike utgifter være relevante.

Har du selv i fritiden utført arbeid på egen fritidsbolig som regnes som påkostning, kan verdien av eget arbeid (herunder venners arbeid) også tillegges kostprisen ved et eventuelt senere skattepliktig salg.

Det er viktig her å skille mellom hva som anses som fritidsbolig i forhold til formuesskatteregler (fra og med 2010) og hva som anses som fritidsbolig i forhold til realisasjonsreglene (og også reglene ved utleie)- definisjonene er ikke nødvendigvis sammenfallende. I forhold til realisasjonsreglene er den faktiske bruk avgjørende (se mer her for begrepet fritidsbolig i forhold til formuesskatten).

Overtar du en fritidseiendom som gave eller arv, er det viktig å kjenne til sammenhengen mellom skatte- og arveavgiftsreglene. Formuesforøkelse ved gave eller arv er ikke skattepliktig inntekt for gave-/arvemottaker eller arving og gavemottakers inngangsverdi settes til eiendommens omsetningsverdi på gave- eller dødstidspunktet, uavhengig av hva giverens/arvelaterens inngangsverdi var.

Gevinst ved salg av tomter er som den store hovedregel skattepliktig og en eventuell gevinst skattelegges/eventuelt tap fradragsføres. Det er differansen mellom utgangsverdi (typisk salgssum) og inngangsverdi (eksempelvis opprinnelig kjøpesum) som utgjør gevinsten eller tapet. Inngangsverdien kan ilegges kostnader knyttet til kjøpet, eksempelvis meglerhonorar, tinglysningsgebyr, dokumentavgift osv.

Som tomt regnes for eksempel areal som er skikket for bygging av bolig/fritidseiendom eller for utnyttelse i forretningsøyemed.

Vær klar over at man kan selge bolig - og fritidseiendom skattefritt dersom visse vilkår er oppfylt. Det er først når disse vilkårene ikke er oppfylt, eller det er snakk om salg av andre type eiendommer enn bolig og fritidseiendom at sondringen er viktig. I det videre legges det til grunn at reglene for skattefritt salg ikke er oppfylt.

Er du usikker på hvordan beskatningen skal skje, befinner du deg eksempelvis i grenseland i forhold til det som er sagt om grensen kapitalinntekt - virksomhetsinntekt her, kan det være nyttig å avklare med skattemyndighetene hvordan de vurderer realisasjonen(e) skattemessig.

Dersom du eier fast eiendom i utlandet, skal denne i utgangspunktet behandles i Norge som om den hadde ligget i Norge.

Ligningsverdien fastsettes etter de samme regler som gjelder når man fastsetter ligningsverdi på fast eiendom i Norge.

Dersom eiendommen skattlegges både i Norge og i utlandet, kan du kreve den utenlandske skatten fradratt i Norge på visse vilkår:

Det skal beregnes skatt av inntekt dersom eiendommen direktelignes eller dersom eiendommen er en fritakslignet fritidseiendom med leieinntekter som overstiger 10.000 kroner.

Er man skattemessig bosatt i Norge er man skattepliktig til Norge for alle inntekter og all formue man har uansett hvor i verden inntekten kommer fra og uansett hvor formuen befinner seg.

Det er fordi du har eiendom i et land vi har en såkalt unntaksskatteavtale med.

Mange lurer på om det lønner seg skattemessig å kjøpe bolig eller fritidseiendom til egen bruk gjennom sitt eget aksjeselskap. Nei, er dessverre oftest svaret.

Spørsmålet er hvorfor?