toppknapp.gif
bolig
Boligen betyr mye for mange - også skattemessig.
Foto: Bo Mathisen

Høyt skattet bolig

Verdien av boligen din steg med 25 prosent i fjor, ifølge skattemyndighetene. Og hva gjør du med hjemmekontoret, utleie og salg når selvangivelsen skal fylles ut?

Av TROND OLSEN

Ligningsverdien for boliger, fritidshus og annen fast eiendom økte med hele 25 prosent fra inntektsåret 2005 til 2006. Ligningsverdien legges til grunn som formue i selvangivelsen post 4.3.

Ligger ligningsverdien på eiendommen vesentlig over takstnivået for sammenlignbare eiendommer ellers i kommunen, kan tillegget på 25 prosent reduseres eller falle bort.

Kan du kutte?
Merk at ligningsverdien for bolig og fritidseiendommer uansett ikke skal overstige 30 prosent av eiendommens markedsverdi.

Hvis du mener ligningsverdien er satt for høyt, må du i den forhåndsutfylte selvangivelsen foreta endringen i post 4.3. Begrunn hvorfor du endrer i post 5.0 «Tilleggsopplysninger».

Det kreves at markedsverdien dokumenteres ved takst eller skriftlig verdivurdering. Du har ikke rett til fradrag for kostnadene til slik takst. Taksten vedlegges selvangivelsen.

Hjemmekontor
Ansatte som har hjemmekontor i egen bolig, kan motta skattefri kontorgodtgjørelse fra arbeidsgiver. Det forutsettes at kontoret eksklusivt brukes i jobben.

Godtgjørelsen for hjemmekontor kunne tidligere fastsettes til en prosentsats av boligens ligningsverdi. Fra 2006 er dette redusert til et standardbeløp på 1.500 kroner per år.

Faktiske utgifter
I stedet for standardbeløpet kan godtgjørelsen fastsettes ut fra faktiske kostnader knyttet til hjemmekontoret.

Faktiske kostnader må sannsynliggjøres og de må bare gjelde hjemmekontordelen og ikke boligdelen av huset. Kostnader som ikke kan knyttes direkte til kontoret, fordeles i forhold til leieverdien for boligdel og hjemmekontoret.

Dette vil typisk være forsikring, kommunale avgifter og ytre vedlikehold.

Eksempel:
Samlet netto boarealer 150 kvm. Hjemmekontorer 7,5 kvm (5%). Utgifter: kommunale avgifter, ytre vedlikehold, strøm, villaforsikring: 40.000 kroner. Skattefri kontorgodtgjørelse: 5% av 40.000 kroner = 2.000 kroner. I lønns- og trekkoppgaven fra arbeidsgiver fremkommer skattefri godtgjørelse for hjemmekontor i kode 849, og trekk og avgiftspliktig overskudd i kode 199-A.

Boliger hvor leieinntektene er skattefrie omtales som fritakslignede boliger. Det gjelder for eksempel når du som eier har benyttet minst halvparten av boligen som egen bolig, regnet etter utleieverdien.

Skatt på leie
Hvis leieinntektene først er skattepliktige, skal boligen regnskapslignes. Du plikter dermed å levere skjema RF-1189 «Årsoppgjør for utleie mv. av fast eiendom».

I skjemaet føres inntekter og kostnader. Du skal føre opp alle utgifter som knytter seg til skattepliktig inntekt, for eksempel vedlikeholdskostnader, kommunale avgifter, forsikringspremier, festeavgifter og eiendomsskatt.

Hvis kostnadene ikke kan sies å vedrøre en bestemt del av boligen, for eksempel ved ytre vedlikehold av hele boligen, skal kostnadene fordeles forholdsmessig etter utleieverdien av henholdsvis den delen av boligen som er utleid og den delen som du bebor.

Møblert utleie
Ved møblert utleie føres hele leien opp som inntekt, og det gis fradrag for møblene gjennom avskrivninger. Saldoavskrivningssatsen er 20 prosent av kostpris. Saldoskjema RF-1084 må benyttes.

I stedet for vedlikeholdsfradrag eller avskrivningsfradrag på møbler og utstyr, kan fradraget skjønnsmessig settes til 15 prosent av brutto husleieinntekt, så fremt leilighetene er fullstendig møblerte, utleieperioden er på inntil tre år, og du selv bruker innboet før og etter utleieperioden.

I selvangivelsen
Fremgår det av skjemaet RF-1189 at du har større inntekter enn kostnader, skal differansen (nettoinntekten) inntektsføres i selvangivelsen post 2.8.2.

Har du høyere kostnader, oppstår det et underskudd som føres til fradrag i post 3.3.12.

Næringsutleie
På grunn av skattereformen kan det være av stor betydning om utleien av leiligheter eller forretningsbygg anses som kapitalinntekt eller næringsinntekt. Du finner mer om grensedragningen på Skatt.no og i Skattebetaleren nr. 1-2007.

Hvis du for første gang anses som næringsdrivende på grunn av utleie av fast eiendom, er det viktig å merke at du skal levere den selvangivelsen som er mottatt.

Har du mottatt forhåndsutfylt selvangivelse, skal den leveres sammen med pliktig vedlegg som næringsoppgave 1 og personinntektsskjema. Skjema RF-1189 skal altså ikke benyttes.

For øvrig er det de samme inntektene og fradragene som skal føres i næringsoppgaven. Netto næringsinntekt føres i post 2.7 og positiv beregnet personinntekt føres i post 1.6.

Hvis næringsvirksomheten går med underskudd, føres årets underskudd i post 3.2.19.

Skatt på salget
Hvis du har solgt bolig eller hytte, er det viktig at du beregner skattepliktig gevinst eller fradragsberettiget tap korrekt i selvangivelsen.

Men sjekk først om salgsgevinsten er skattefri på grunn av egen bo- og eiertid.

Gevinst ved salg av bolig er skattefri når du har eid eiendommen i mer enn ett år og brukt den som egen bolig i minst ett av de to siste årene før salg.

For fritidseiendommer er gevinsten skattefri når du har eid eiendommen i mer enn fem år og har brukt den som egen fritidseiendom i minst fem av de siste åtte år før salget.

Skjer salget uten at bo- og eierkravet er oppfylt, er gevinsten skattepliktig og tapet fradragsberettiget.

Få med fradragene
Dersom gevinsten er skattepliktig, kan du redusere gevinsten eller øke tapet ved å få med alle fradragene.

Omkostningene i forbindelse med kjøp og salg er fradragsberettiget, og du kan derfor trekke fra for eksempel meglerhonorarer, annonser, takst, tinglysingsgebyr og dokumentavgift.

Også påkostninger som er gjort i eiertiden kan redusere gevinsten eller øke tapsfradraget. Som påkostning regnes blant annet tilbygg, modernisering og endring av eiendommen.

Har du på fritiden utført arbeid på egen bolig som regnes som påkostning, kan verdien av eget arbeid (og venners arbeid) legges til kostprisen.

I selvangivelsen
Gevinst ved salg av bolig eller hytte skal føres i selvangivelsen post 2.8.4. Tap skal føres i post 3.3.6.

Selve gevinst- eller tapsberegningen må føres i post 5.0. Tilleggsopplysninger, eller i eget vedlegg til selvangivelsen.

Husk at gevinst eller tap fastsettes i eiendomskommunen. Hvis hytta eller boligen ligger utenfor bostedskommunen, må du også sende kopi av selvangivelsen og eventuelt vedlegg til ligningskontoret i eiendomskommunen.

Du plikter ikke å opplyse om skattefri gevinst, men det er fornuftig å opplyse om salget i post 5.0 Tilleggsopplysninger, eller på eget ark.

Hvis du er usikker på om gevinsten er skattepliktig, kan du unnlate å føre opp gevinsten i post 2.8.4, men da må du gi tilstrekkelige opplysninger som er nødvendige for at ligningskontoret skal kunne ta stilling til skatteplikten.




tonjeogtherese-133.jpg

Svarte om skatt

Tirsdag 17. april stilte advokatfullmektigene Tonje Johnsrud og Therese Karoline Gjerde i Skattebetalerforeningen til nettmøte, og svarte på spørsmål angående skatt og selvangivelsen. Fikk du ikke svar på ditt spørsmål, får du ny sjanse torsdag 26. april.

» Les spørsmålene og svarene her.


Alt om selvangivelsen

»
»
»
»
»
Krøll med aksjene (06.04.2007)
»
Høyt skattet bolig (07.04.2007)
»
»
Er du pendler? (11.04.2007)
»
Klag på skatten (12.04.2007)
»
»
»
»
»
»
»
Mye rot med aksjene (23.04.2007)
»
Frynsene i 2006 (25.04.2007)
»
»
Trenger du mer tid? (30.04.2007)
»

På forsiden nå:

hus-og-penger-illustrasjonsbilde-for-arv.jpg

Statsbudsjettet: Kutter kraftig i formuesskatten

Som ventet foreslår regjeringen å kutte formuesskatten. Det skjer ved å gjøre to grep samtidig.

shopping-online.jpg

Statsbudsjettet: Hever tollfri grense

Regjeringen foreslår å øke grensen for avgiftsfri import fra 200 til 500 kroner.

eiendomsskatt.jpg

Statsbudsjettet: Innskjerping for utleieboliger

Eier du flere boliger eller næringseiendom? Da er ikke dette veldig gode nyheter for deg.


skjermbilde-2.png

Se hvem som tjener minst i ditt nabolag!

Nå kommer sladrelistene - unnskyld, skattelistene - igjen.

arendalsuka-hoyre-krf-frp.jpg

Lite nytt i budsjettet

Regjeringen har som målsetting å markere seg på skatte- og avgiftsområdet i forhold til forrige regjering. Har de levert varene, spør Svein Aage Larsen.

hus-og-rente.jpg

Språket avslører skatteplaner

Ikke bli overrasket om verdsettelsen av sekundærboliger og næringseiendom øker til 100 prosent om et år eller to.

vasker-leilighet-colourbox.jpg

Når kommer ROT- og ENØK-fradraget?

I regjeringserklæringen varslet regjeringen at den ville vurdere et ROT-fradrag. Nå tyder mye på at vurderingen er gjennomført og at konklusjonen er klar.


Dette får du som medlem i Skattebetalerforeningen

>> Medlemsbladet Skattebetaleren - spekket med gode råd og aktuelle saker - levert hjem til deg.

>> Full tilgang til Skatt.no. Det lukkede medlemsområdet inneholder arkiv av våre publikasjoner og besvarer en rekke spørsmål om avgifter og skatt.

>> Skattehåndboken - en av Norges beste publikasjoner om skatt og selvangivelse - i elektronisk format. Boken kan også fås tilsendt mot porto.

>> Skattefolder'n - en hendig, liten folder med oversikt over de viktigste skatte- og avgiftssatsene.

>> En halv time gratis medlemsbistand per år (verdi 675 kroner).

>> Fordelaktige priser på skriftlig bistand til utredning av skattespørsmål.

>> Rabatter på kurs som Skattebetalerforeningen holder.

>> Rabatter på bøker som Skattebetalerforeningen utgir.

>> Sparebanken1 Oslo Akershus gir deg gode betingelser innen bank og forsikring.

>> Gjennom Nordnet får du bedre betingelser når du handler aksjer, og du kan delta gratis på aksjekurs.

>> Spar penger hver gang du tanker opp bilen hos Esso. Medlemskap gir deg rabatt på 30 øre per liter.

>> 20 prosent rabatt på daTax-produkter og annen programvare om økonomi.

>> 15 prosent rabatt på grunnpakken i Gyldendal rettsdata skatterett det første året.

Bli medlem


Tar 45 kroner for å sjekke naboens skatt for deg
(22.10.2014 20:08)
- Skatteetaten har ikke stengt tilgangen helt, og vi gjør dette på en helt lovlig måte, så dette har vi ingen betenkeligheter med, sier Adam-sjef. Del Hva tjente du eller vennene dine i fjor? La ADAM finne det ut for deg, helt anonymt!
[E24]
En næringspolitikk for søta bror
(22.10.2014 14:59)
Halve omsetningen til norsk varehandel settes i spill med forslaget om å heve grensen for å avgiftsfritt kunne ta inn varer fra utlandet,
[E24]
- Raner oss for arven etter mamma
(22.10.2014 13:13)
GIR SEG IKKE: Vi begynner å bli slitne av dette kjøret fra Skatt Nord, men vi mener det er feilaktig at en pantobligasjon som er tinglyst ikke er gjeldende, sier søstrene Merethe og Rita Kjellmann.
[Altaposten]
ATTEST FOR SKATT OG MEIRVERDIAVGIFT
(22.10.2014 12:55)
Skatteattesten er ein dokumentasjon på om du eller bedrifta di skuldar skatt eller meirverdiavgift. Attesten tingar du sjølv i Altinn.
[Austrheim Kommune]
Kr.F.-støtte til Virkes avgiftskamp
(22.10.2014 12:30)
Handelsnæringen med Virke i spissen protesterer heftig mot forslaget i neste års statsbudsjett om å øke grensen for avgiftsfri import fra 200 til 500 kroner.
[Tekstilforum]

Siste kommentarer
Statsbudsjettet: Innskjerping for utleieboliger
Jeg synes dette blir en mer rettferdig ordning som skjermer de som forsøker å overta og ivareta f.ek... (18.10.14 19:06)
Vurderer kildeskatten
I fem aar har minstepensjonistene bosatt i utlandet slaass mot den blodige uretten som ble paatvunge... (14.09.14 01:08)
Vurderer kildeskatten
Kildeskatten er brudd på Grunnloven og OECDs mønsteravtale som alle andre land overholder. Dessuten ... (13.09.14 22:25)
Vurderer kildeskatten
Kildeskatten er brudd på Grunnloven og OECDs mønsteravtale som alle andre land overholder. Dessuten ... (13.09.14 22:24)
Færre klager, kortere ventetid
Jeg synes Skattebetalerforeningen skulle føle seg for gode til å bringe summariske opplysninger fra ... (13.09.14 09:15)
Færre klager, kortere ventetid
Legg merke til at nedgangen har skjedd fra 2010 og tt.o.m. 2013. For folk som er rammet av detstatli... (13.09.14 09:05)
Nytt grunnbeløp
Her er det mange tall og prosenter som det er umulig å forstå uten å gå på kurs. Tenk på alle ansatt... (23.05.14 10:48)
Pensjon og samlivsbrudd
jeg syns att den ene i en silsmise ikke har noe retiheter og få noe nor den ene har jobba i 20 år da... (23.04.14 00:07)
Flere tusen kan få for høyt skattetrekk
Skattekort ?... (12.02.14 15:07)
Vil innføre snokevarsel i skattelistene
Me veit alt for godt at likningsvesenet ikkje har oversikt over kva du eller eg har sylta vekk i uli... (27.01.14 14:13)


Mest lest

Svin på skogen
(11.10.13 12:28)
Vil ha skattereform
(30.09.09 13:31)
Vant svindelsak mot Skatteetaten
(23.11.09 09:35)
De viktigste datoene i 2014
(12.02.14 10:32)
Skattesatsene for 2013 og 2014
(02.12.13 13:09)
Dyrt å leie vaskehjelp
(19.07.07 20:45)
Statsbudsjettet: Innskjerping for utleieboliger
(08.10.14 10:34)
Ligningsverdi på bolig
(19.04.13 15:58)
Vil fjerne skatteklasse 2
(14.10.13 11:20)
Nytt grunnbeløp
(21.05.14 15:29)