Nordmenn eier i stor grad egen bolig. Det får konsekvenser for skatten.

Foto: Bo Mathisen

Det norske hus

Kenneth Kvalvik

Publisert: 08.04.2008 10:10

AV TONJE JOHNSRUD

Aller først er det verdt å nevne at skatteetaten er omorganisert siden forrige selvangivelse ble levert.

For deg som eier av fast eiendom merkes dette først og fremst ved at du nå kan sende alle opplysningene til ett skattekontor. Dette gjelder selv om du har eiendom i en annen kommune enn bostedskommunen.

Ligningsverdi
Norge er ett av kun fire land i Europa som fortsatt har formuesskatt, men bolig- og fritidseiendommer verdsettes i det minste relativt lavt: Ligningsverdien skal ikke overstige 30 prosent av markedsverdien.

Ligningsverdien fastsettes av skattekontoret det året eiendommen er ferdigstilt, og tas med hos den som er eier ved utgangen av året (selvangivelsens post 4.3.2 for bolig og 4.3.3 for fritidseiendom).

En del år vedtas en generell økning av alle ligningsverdier, og for inntektsåret 2007 skal ligningsverdien oppjusteres med 10 prosent. Ved salg av bolig eller fritidsbolig, skal kjøper fortsette å benytte selgers ligningsverdi. Dette gjelder selv om ligningsverdien ligger vesentlig lavere enn salgssummen.

Dersom den generelle økningen av ligningsverdiene medfører at din ligningsverdi overstiger grensen på 30 prosent, kan du legge ved en takst eller verdivurdering og be om at ligningsverdien settes ned.

Merk at taksten eller verdivurderingen må være foretatt etter at fjorårets ligning ble lagt ut. Har du allerede fått en nedjustering av ligningsverdien, kan du ikke kreve ny nedjustering de to neste årene.

Det er videre et vilkår at ligningsverdien overstiger 36 prosent av markedsverdien før ny nedjustering kan kreves.

Skal barna bo?
Bruker du din egen bolig eller fritidsbolig, skal du ikke skattlegges for denne bruken. Dette gjelder også i de tilfellene du har så omfattende utleie at eiendommen skal regnskapslignes.

Ønsker du å la junior bo i en eiendom du eier? Da gjelder å trå varsomt så ikke skatteplikt oppstår.

Vederlagsfri bruk av andres faste eiendom er i utgangspunktet skattepliktig. Med en markedsleie på for eksempel 6.000 kroner i måneden, må junior ut med 20.160 kroner i skatt i løpet av året.

Måten å løse dette på, er å la junior dekke forsikring, fellesutgifter, vedlikeholdsutgifter og andre løpende utgifter knyttet til boligen. Det følger av praksis at boligen da kan fritakslignes på juniors hånd. Ligningsverdien føres fortsatt hos deg som eier.

Leie ut?
Det avgjørende for om utleieinntekter fra egen bolig er skattepliktige eller ikke, er om boligen kan sies å være fritakslignet eller regnskapslignet. Det er fritaksligning som gir skattefrie leieinntekter, men da kan utgiftene til gjengjeld ikke fradragsføres.

Kort fortalt kan vi si at følgende boliger skal fritakslignes:

• bolig bestående av én familieleilighet, hvis eier selv benytter minst halvparten (regnet etter utleieverdi)
• bolig bestående av to familieleiligheter, hvis eieren benytter minst halvparten (regnet etter utleieverdi) av den ene leiligheten.

Som familieleilighet menes en boenhet av en slik karakter at den er egnet som bolig for en familie med to voksne og ett barn.

En leilighet på mer enn 40 kvadratmeter vil fort bli ansett som en slik familieleilighet. Dersom boligen ikke kan fritakslignes, skal alle leieinntektene skattlegges.

Til gjengjeld får du fradrag for alle faktiske utgifter. Inntekter og fradrag føres i skjema RF-1189, og overskuddet føres til selvangivelsens post 2.8.2 (eventuelt underskudd føres i post 3.3.12).

Leie ut hytta?
Ved utleie av fritakslignet fritidseiendom, er hovedregelen at du kan motta inntil 10.000 kroner i skattefrie leieinntekter. Av overstigende leieinntekter skal du ta med 85 prosent til beskatning.

Ettersom eiendommen er fritakslignet får du ikke fradrag for utgifter knyttet til utleien. Den skattepliktige delen av leieinntektene føres i selvangivelsens post 2.8.3.

Dersom utleien blir så omfattende at fritidsboligen får karakter av å være utleieeiendom, skal den regnskapslignes. Skjema RF- 1189 skal da fylles ut, og overskudd eller tap føres til post 2.8.2/3.3.12.

Annen eiendom
Det er bare bolig eller fritidsbolig som kan fritakslignes. Leier du ut annen type eiendom, vil leieinntektene være skattepliktige og eventuelle utgifter fradragsberettigede (skjema RF-1189).

Vær klar over at det kan bli snakk om næringsvirksomhet - og dermed strengere beskatning - dersom du leier ut mer enn for eksempel fire boenheter.

For mer informasjon om denne grensen mellom passiv kapitalplassering og næringsvirksomhet, se Lignings- ABC under emnet "Virksomhet - allment" punkt 3.3.11.

Salg av bolig
Har du solgt bolig eller fritidseiendom i løpet av året, må du vurdere om du fyller vilkårene for å slippe skatt på gevinsten. Uavhengig av om det blir skatteplikt eller ikke, må du gi opplysninger om salget i selvangivelsen.

For å unngå gevinstbeskatning ved salg av egen bolig, er vilkåret at du har eid boligen i minst ett år, og at du har brukt minst halvparten av den som egen bolig i 12 av de siste 24 månedene før salget. Har du en tomannsbolig holder det at du har brukt én av de to leilighetene på nevnte måte (forutsetningen er at boligen ikke er seksjonert).

Hvis du har vært forhindret fra å bruke boligen på grunn av arbeid, helsemessige grunner eller lignende, får du godkjent botid for den perioden slik brukshindring foreligger. Forutsetningen er at du ikke kjente til eller burde kjenne til brukshindringen da du kjøpte boligen, og at du ikke samtidig bor i annen bolig du selv eller ektefelle eier.

I vedlegget til selvangivelsen må du forklare at boligen er solgt og vise at du fyller de nevnte vilkårene. Det er i tillegg fornuftig å oppgi kjøpesum og salgssum, slik at skattekontoret selv kan beregne gevinsten dersom de mener den likevel er skattepliktig.

Pendler eller hytte?
Pendlerbolig hvor du bor på grunn av arbeid kan selges skattefritt etter de samme reglene som gjelder vanlig bolig (ett års eiertid og brukstid ett av de to siste årene). Dette gjelder selv om du i samme periode har opparbeidet deg botid i en bolig på hjemstedet.

Ved salg av fritidseiendom er vilkåret for skattefritak at du har vært eier i minst fem år, og at du har brukt eiendommen som egen fritidsbolig i fem av de siste åtte årene før salget. Regelen om brukshindring gjelder ikke for fritidseiendom.

Beregne gevinsten
Dersom du ikke fyller vilkårene for å selge skattefritt, for eksempel fordi du selger en utleiebolig, må du i et vedlegg til selvangivelsen beregne gevinsten eller tapet.

Gevinsten settes til differansen mellom en inngangsverdi og en utgangsverdi.

• Utgangsverdien utgjør salgssummen fratrukket utgifter i forbindelse med salget (meglerhonorar, annonseutgifter og lignende).
• Inngangsverdien settes til kjøpesummen (eventuelt arveavgiftsgrunnlaget for arvet eiendom) inkludert utgifter i forbindelse med kjøpet (som dokumentavgift og tinglysningsgebyr). Har du hatt utgifter til påkostning i løpet av eiertiden, skal disse kostnadene redusere gevinsten.

Som påkostning menes utgifter til å sette boligen i en bedre stand enn den noen gang har vært (for eksempel utgifter til parkett der det tidligere har vært vinylbelegg), men også utgifter til endringer som ikke har medført verdiøkning (for eksempel å flytte på en vegg).

En krone i dag er ikke like mye verdt som en krone for 20 år siden. Likevel får du ikke oppregulert inngangsverdien med denne begrunnelsen.

Som en følge av en overgangsregel er det likevel mulig å få oppregulert inngangsverdien dersom boligen er anskaffet før 1991. Det er fastsatt prosentsatser som varierer avhengig av hvilket år boligen er anskaffet. Satsene finner du i "Skatte-Nøkkelen 2007/2008" side 207.

Gevinsten eller tapet skal som hovedregel tas med i selvangivelsen for det inntektsåret kjøper overtar eiendommen. Gevinsten føres i post 2.8.4, mens eventuelt tap kan fradragsføres i post 3.3.6.

Annonse