Airbnb-utleie kan gi skattesmell

Ifølge en bindende forhåndsuttalelse fra Skatteetaten kan utleiere som leier ut leiligheter ofte få en helt annen skattebelastning enn de hadde tenkt seg.

Innsenderen ville gjerne ha Skattedirektoratets vurdering før han gikk til det skritt å anskaffe to leiligheter – som i hovedsak skulle benyttes til korttidsutleie via Airbnb.

Ifølge innsenderen ville leilighetene gi brutto leieinntekter på 200.000 kroner hver i løpet av ett år – til sammen 400.000 kroner. Overskuddet var samlet ventet å ligge på 44.000 kroner. Innsenderen skulle selv stå som kontaktperson, og dermed måtte man regne med at det var en viss aktivitet knyttet til utleien av leilighetene.

Men var dette å regne som kapitalinntekt eller næringsinntekt?

Skattedirektoratets vurderinger

Innsender mente selv at både aktivitetsnivået og det faktum at overskuddet var ganske betydelig pekte i retning av at inntektene skulle beskattes som næringsinntekt. Imidlertid mente innsender at utleien ikke var momspliktig.

Skattedirektoratet var delvis enig med innsender da de skulle vurdere jussen i dette.

«Som det fremgår av Innsenders saksfremstilling skal de to leilighetene leies ut på korte leieavtaler primært til fritidsbruk. Videre fremgår det at Innsender vil sørge for at det vaskes og skiftes sengetøy mellom de forskjellige leietakerne, dette skal gjøres ved hjelp av innleid kontraktør.

Det følger av rettspraksis at utleier skal identifiseres med innleide kontraktørers aktivitet, dette fremgår blant annet av Rt 1967 s. 1570, i Gjems-Onstad mf. Norsk bedriftsskatterett 9. utg. punkt 29.2.5.b. konstateres det at det er «sikker rett» at en aktivitet ikke behøver å være utøvet av skattyter personlig. Det er følgelig klart at Innsender skal identifiseres med sine innleide kontraktører ved vurderingen av om det foreligger en virksomhet.

Det følger av saksfremstillingen at Innsender eller hans underentreprenør mellom leieforholdene vil vaske og rydde leilighetene, herunder fjerne søppel, skifte sengetøy og enkel vasking/rengjøring, samt vask av sengetøy.

Dette vil i følge Innsenders saksfremstilling skje flere ganger i måneden og utgjør etter Skattedirektorates syn en aktivitet av betydelig høyere omfang enn ved normal langtidsutleie. Skattedirektoratet vurderer det også slik at aktiviteten knyttet til utleien i de to leilighetene fremstår som en naturlig helhet og at begge utleieobjektene må vurderes samlet ved virksomhetsvurderingen.

Etter en samlet vurdering finner Skattedirektoratet det klart at Innsenders utleieaktivitet oppfyller kravene til å utgjøre en virksomhet. Dette innebærer samtidig at virksomheten vil anses utøvd i et enkeltpersonforetak og at det for Innsender skal beregnes personinntekt etter sktl § 12-10.»

Momsplikt

Så kom spørsmålet om moms. Innsender ba også Skattedirektoratet vurdere om korttidsutleien av de to leilighetene følger hovedregelen om at de er unntatt fra merverdiavgift – eller om utleien er avgiftspliktig som utleie av «ferieleiligheter og annen fritidseiendom» eller som «hotellvirksomhet eller lignende».

Her tok Skattedirektoratet et forbehold som innebærer at svaret ikke er bindende. Årsaken ble oppgitt å være at spørsmålet om hvorvidt en fremtidig virksomhet kan anses som næring, faller utenfor ordningen med bindende forhåndsuttalelse på merverdiavgiftsområdet.

Så til selve vurderingen. Skattedirektoratet presiserte at: «Det følger av merverdiavgiftsloven § 5-5 føreste ledd bokstav c at det skal beregnes merverdiavgift ved utleie av hytter, ferieleiligheter og annen fritidseiendom.»

Videre skrives det at den viktigste faktoren for å definere en fritidseiendom, for å avgrense mot boligformål, vil være den faktiske bruken av eiendommen. Hverken lengden på leieforholdet eller standarden på eiendommen er avgjørende i seg selv.

«I foreliggende sak er eiendommene anskaffet for korttidsutleie (dags- ukes og månedsleie) og skal etter det opplyste leies ut via Airbnb, som er en markedsplass særlig for utleie av ferieleiligheter, og det legges til grunn at utleien drives i konkurranse med andre overnattingsvirksomheter i området.

Skattedirektoratet finner på denne bakgrunn det klart at innsenders utleievirksomhet etter sin art må anses som utleie av «ferieleiligheter». Det er etter dette ikke nødvendig å vurdere om utleievirksomheten skal anses som hotellvirksomhet.»